Die zwei Welten
Es gibt zwei Modelle, wie Handwerksleistungen für Hausverwaltungen abgerechnet werden: Festpreis (oft auch Pauschal- oder Werkvertragspreis genannt) und Stundensatz (oft als Regiearbeit oder Aufwandsabrechnung).
In der Theorie ist klar: Festpreis = Kostenkontrolle, Stundensatz = Flexibilität. In der Praxis ist es komplizierter. Verwaltungen, die nur nach „Festpreis" suchen, zahlen oft drauf, weil das Angebot vom Handwerker für Worst-Case kalkuliert ist. Verwaltungen, die nur nach Stundensatz arbeiten, zahlen oft drauf, weil keine Mechanismen den Aufwand begrenzen.
Wann Festpreis klar besser ist
Festpreis lohnt sich, wenn der Auftragsumfang vorher klar definiert werden kann. Das gilt für die meisten HV-Aufträge:
- Mieterwechsel-Renovierungen — Wohnung ist begehbar, Umfang sichtbar
- Bad-Komplettsanierungen — Maße bekannt, Materialien definiert
- Treppenhaus-Renovierungen — Fläche bekannt, Standard klar
- Fassadenarbeiten — m² berechenbar, Beschichtung definiert
- Küchen- und Möbelmontagen — Möbelliste vorhanden, Aufwand kalkulierbar
Bei diesen Aufträgen ist Festpreis fast immer die bessere Wahl: klare Kostenkontrolle, Termindruck beim Handwerker, vergleichbare Angebote.
Wann Stundensatz besser sein kann
Stundensatz macht Sinn, wenn der Auftragsumfang nicht vorher klar ist:
- Schaden-Diagnose — was genau ist kaputt? (z.B. bei undichten Stellen, deren Ursache unklar ist)
- Akute Notfälle — schnelle Reparatur ohne Angebotsphase
- Stundenweise Wartungsaufträge — regelmäßige kleine Sachen, die einzeln nicht zu kalkulieren sind
- Pilotprojekte — wenn die Verwaltung erstmal sehen will, wie der Handwerker arbeitet
Bei Stundensatz ist Vertrauen der entscheidende Faktor. Und ein Kostendach sollte trotzdem vereinbart sein: „Maximal 8 Stunden, danach Rücksprache."
Die typischen Festpreis-Fallen
Falle 1: Worst-Case-Kalkulation
Wenn der Handwerker keine sichere Erstaufnahme machen kann, kalkuliert er Risiken ein. Bei einer 2-Zimmer-Renovierung kann das 20-40% Aufschlag sein. Lösung: vor dem Festpreis-Angebot eine ordentliche Erstaufnahme machen lassen — auch wenn das Zeit kostet.
Falle 2: Vage Leistungsbeschreibung
„Wohnung renovieren" reicht nicht. Was genau? Welche Wände? Welche Materialien? Welche Standards? Ohne klare Spezifikation gibt es entweder Nachträge oder schlechte Qualität — manchmal beides.
Falle 3: Keine Nachtrags-Regelung
Auch im Festpreis können Überraschungen auftauchen (z.B. Schimmel hinter einer Wand). Die Vereinbarung sollte klar regeln: Nachträge nur nach schriftlicher Auftragserweiterung, niemals stillschweigend.
Die typischen Stundensatz-Fallen
Falle 1: Kein Kostendach
„Wir machen es nach Aufwand" ohne Obergrenze ist der häufigste Anfänger-Fehler. Immer Kostendach vereinbaren, ab dem Rücksprache kommt.
Falle 2: Stunden-Nachvollziehbarkeit fehlt
Ohne Stundenzettel pro Tag mit Tätigkeitsbeschreibung kann die Verwaltung die Rechnung nicht prüfen. Tagesreport ist Pflicht.
Falle 3: Hoher Stundensatz, niedrige Materialspanne — oder umgekehrt
Manche Handwerker spielen mit der Verteilung: 65 €/Stunde aber 100% Materialaufschlag, oder 95 €/Stunde aber Material zu Einkaufspreis. In der Endsumme oft gleich, aber Vergleichbarkeit leidet.
Was Hausverwaltungen vom Handwerksbetrieb verlangen sollten
Beim Festpreis
- Vorab-Inspektion durch erfahrenen Mitarbeiter
- Klare schriftliche Leistungsbeschreibung pro Gewerk
- Materialspezifikation (Marke, Modell, Klasse)
- Zeitplan mit Meilensteinen
- Nachtrags-Regelung im Vertrag
- Foto-Doku als Teil der Leistung
Beim Stundensatz
- Klares Kostendach
- Tagesreport mit Stunden und Tätigkeiten
- Transparente Materialabrechnung mit Belegen
- Stop-Trigger („bei Kostenüberschreitung 20% Rücksprache")
- Vereinbarter Fertigstellungstermin
Praxis-Beispiel: Bad-Modernisierung
Eine durchschnittliche Bad-Modernisierung in München (4-6 m², Komplett-Erneuerung):
Stundensatz-Variante
- Sanitärinstallateur: 65 Stunden × 75 € = 4.875 €
- Fliesenleger: 40 Stunden × 70 € = 2.800 €
- Elektriker: 15 Stunden × 75 € = 1.125 €
- Trockenbauer: 20 Stunden × 70 € = 1.400 €
- Material: ~6.000 €
- Summe brutto: ~16.200 € — plus Risiko-Unklarheit
Festpreis-Variante (alle Gewerke aus einer Hand)
Standard-Bad-Komplettsanierung Festpreis: ~14.500 € — mit Garantie, Foto-Doku, einem Ansprechpartner, einer Rechnung.
Differenz: ~1.700 € günstiger und keine Aufwandsunsicherheit.
Unsere Empfehlung für Hausverwaltungen
Für 90% aller HV-Aufträge: Festpreis nach ordentlicher Erstaufnahme. Klare Spezifikation, Foto-Doku inklusive, Nachtrags-Regelung schriftlich, Termin vertraglich fixiert.
Für die restlichen 10% (Notfall-Diagnose, Pilotprojekt, akute Wartung): Stundensatz mit Kostendach und Stop-Trigger.
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