Was §535 BGB wirklich sagt
§535 BGB ist die Grundnorm des Mietrechts. Der Wortlaut zum Vermieter:
„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."
Das klingt einfach. In der Praxis erzeugt es täglich Fragen — und für Hausverwaltungen oft Konflikte mit Mietern. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Fälle.
Grundprinzip: Wer trägt was?
Die Faustregel: Vermieter zahlt für die Substanz, Mieter zahlt für das Übliche.
Vermieter ist verantwortlich für
- Dach und Fassade
- Heizungsanlage und Warmwasserversorgung
- Fenster und Türen (Substanz)
- Wasser- und Abwasserleitungen
- Elektrische Hauptleitungen
- Größere Sanitärobjekte (Badewanne, Toilettenkörper, Waschbecken)
- Substanz-Schäden durch normalen Gebrauch (z.B. Verschleißerscheinungen)
Mieter ist verantwortlich für (im Rahmen üblicher Mietvertragsklauseln)
- Schönheitsreparaturen (Wände streichen, Türen lackieren) — soweit wirksam im Mietvertrag vereinbart
- Kleinreparaturen bis Bagatellgrenze (oft 100 €) — soweit wirksam vereinbart
- Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch
- Eigenständig eingebrachte Einrichtungen
Typische Streitfälle aus dem HV-Alltag
Fall 1: Mischbatterie tropft
Mischbatterie ist Substanz → Vermieter zahlt. Aber: wenn die Mischbatterie unter die Kleinreparaturklausel fällt (bis 100 €) und der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält, zahlt der Mieter.
Fall 2: Schimmel an der Wand
Kommt drauf an. Wenn baulich bedingt (Wärmebrücke, mangelhafte Dämmung) → Vermieter. Wenn durch Mieter-Verhalten verursacht (Falschlüften, zu wenig heizen) → Mieter. Im Streitfall braucht es einen Bausachverständigen.
Fall 3: Heizung fällt im Winter aus
Heizungsanlage = Substanz → Vermieter zahlt die Reparatur. Mieter hat Anspruch auf schnelle Behebung (in München meist innerhalb 24h bei Außentemperatur unter 18°C). Bei Verzögerung kann Mietminderung anfallen.
Fall 4: Wasserschaden im Bad durch defekten Schlauch der Waschmaschine
Wenn der Schlauch vom Mieter eingebracht wurde (Anschluss-Schlauch der Waschmaschine) → Mieter haftet, auch für Folgeschäden in der Wohnung darunter. Versicherung über Mieter-Haftpflicht.
Fall 5: Risse in der Wand
Setzungsrisse durch das Gebäude → Vermieter. Stoßrisse von Möbeln → Mieter (bei Auszug). Reparaturpflicht ist eine andere Frage als Schadensersatz.
Was Hausverwaltungen praktisch beachten sollten
1. Immer dokumentieren — vor Reparatur und nach Reparatur
Bei jedem Schaden Foto-Doku machen. Vor Beginn der Reparatur, während wichtiger Etappen, nach Fertigstellung. Spart später Endlos-Diskussionen mit Mieter, Versicherung oder Eigentümer.
2. Mietvertrag prüfen — auf wirksame Klauseln
Viele alte Mietverträge haben unwirksame Schönheitsreparatur- oder Kleinreparatur-Klauseln. Wenn eine Klausel unwirksam ist, fällt sie zurück auf die gesetzliche Regelung — was meist heißt: Vermieter zahlt.
3. Bagatellgrenzen kennen
Üblich sind Kleinreparatur-Klauseln bis 100 € pro Einzelfall und max. 8% der Jahresmiete pro Jahr. Höhere Klauseln gelten oft als unwirksam.
4. Bei Unsicherheit schnell handeln
Wenn der Vermieter eine berechtigte Reparaturanfrage zu lange ignoriert, kann der Mieter selbst beauftragen und vom Vermieter Erstattung verlangen — manchmal zu deutlich höheren Kosten als bei rechtzeitiger Beauftragung.
Tipps zur Streit-Vermeidung
Klare Kommunikation
Wenn der Mieter eine Reparatur anfragt, die nicht in die Vermieter-Pflicht fällt, schriftlich erklären warum — mit Bezug auf den Mietvertrag oder die Rechtslage. Das vermeidet 80% aller späteren Beschwerden.
Standard-Antwortzeit etablieren
24 Stunden Antwort bei akuten Schäden (auch wenn nur „wir schauen es uns morgen an"). 3-5 Werktage bei normalen Reparaturanfragen. Mieter, die schnell Antwort bekommen, beschweren sich seltener.
Verlässlichen Handwerksbetrieb haben
Ein eingespielter Handwerksbetrieb, der die HV-Anforderungen kennt (Foto-Doku, Festpreis, schnelle Reaktion), erleichtert das Tagesgeschäft enorm. Ein Verwalter, der für jeden Auftrag drei neue Angebote einholt, verbrennt nur Zeit.
Wann der Vermieter NICHT haften muss
- Bei Eigenverschulden des Mieters (z.B. Wand durch Möbel beschädigt)
- Bei vom Mieter eingebrachten Geräten (z.B. Waschmaschine mit defektem Schlauch)
- Bei normalem Verschleiß, soweit Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen sind
- Bei höherer Gewalt (Sturm, Blitzeinschlag) — hier haftet meist die Gebäudeversicherung
- Bei Vandalismus durch Dritte — strafrechtliche Anzeige, dann ggf. Schadenersatz
Vermieter-Verzug: was passiert dann?
Wenn der Vermieter eine berechtigte Reparatur-Anfrage zu lange ignoriert:
- Mietminderung — anteilig je nach Beeinträchtigung
- Selbstvornahme-Recht nach §536a BGB — Mieter beauftragt selbst, Vermieter zahlt
- Schadenersatz bei Folgeschäden, die durch verzögerte Reparatur entstanden sind
- Sonderkündigung bei Nicht-Nutzbarkeit der Wohnung
All das vermeidet man durch rechtzeitiges, dokumentiertes Handeln.
Reparaturen schnell und dokumentiert umsetzen
Bei vielen Reparaturen ist die Frage „Wer zahlt?" am Ende egal — wenn die Reparatur überhaupt nicht passiert, eskaliert es. Deshalb: erstmal reparieren, parallel klären, später ggf. weiterberechnen.
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